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2006-08-02
■ [media][economy]供給が増えて価格高騰、ってやめましょうよ。
14年ぶりの路線価上昇を受けてバブルといった文字もちらほらしていますが。
国税庁が一日公表した路線価で二年連続の上昇を示した東京都。背景には活発な土地取引があるが、地価の上昇を見込んで法人や個人が所有不動産を抱え込み始めたともいわれる。その中で、不動産開発業者や投資会社が注目しているのが、数年後から始まる東京二十三区内の公務員宿舎の売却や、東京地裁で行われている不動産の競売入札物件だ。だが、こうした物件取引がバブルを招くのでは、と懸念する声も上がっている。
港区南青山の一等地に立つ公務員宿舎。地下鉄表参道駅に近く、表参道ヒルズに歩いて十分という立地だ。３ＬＤＫで家賃八万円弱。庶民感覚とのズレから批判が起き、同宿舎は二〇〇八年度に廃止され、数年後に売却されることが決まった。同宿舎周辺の路線価は約２２％の上昇率で、宿舎前では約２８％の上昇ぶり。こうした物件が売却されることに、不動産経済研究所の福田秋生企画調査部長は「希少性のある土地はみんな欲しがる」と話す。
財務省は今年六月、南青山の宿舎や、千代田区三番町の宿舎など、立地の良い宿舎を含め、東京二十三区内で、二百十八の宿舎、総面積約五十五ヘクタールの土地を今後十年間で売却することを決めた。
「大量に捻出（ねんしゅつ）される跡地を単純に売却した場合、土地価格の高騰、土地バブルの発生を招く懸念も存在する」。財務省の「宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議」がまとめた報告書には、バブル懸念が記されている。
同省関係者は「土地転がしではなく、実際に建物を建てる実需に基づくなど、条件を付ければ、バブルをあおることはない」と冷静にとらえるが、福田氏は「開発業者は用地取得合戦になっている。開発業者は立地に恵まれた土地については、のどから手が出るほど欲しい。高値入札があってもおかしくない」と予想する。
バブルを煽るといって売却を差し止められた国有地といえば旧国鉄保有地ですが、この差し止めについては、バブル抑制に効果があったわけでもなく、他方で地価が下がるまで売却を中断した結果、国鉄長期債務の縮減が思ったようにいかなかったわけで、地価が上昇するような局面においては売り惜しみすべからず、という教訓をこそ得たはずだったのではないでしょうか。幸いにして今回は売却をやめようという方向に話が進んでいるわけではなく、教訓は生かされているわけですが、そもそもこの「懸念」って誰が喧伝しているんでしょうかねぇ?
団藤保晴氏の「ブログ時評」にて日本版オーマイニュースの問題点が
指摘されている。
ごく単純に考えれば、公的セクターは需要超過時には土地・ハコモノを払い下げ、需要不足時には買い上げるべきではないでしょうか？ 個人的にはいま売却する必然性は感じませんが、この記事では「バブルをあおる」から良くないという理屈なんですよね？ う〜む・・・。
ちなみに「宿舎の移転・跡地利用に関する有識者会議」のメンバーはこれ。ttp://www.mof.go.jp/singikai/shukusya_iten/kaisai171209.htm
福田秋生氏のいる「不動産経済研究所」とはここ。
ttp://www.fudousankeizai.co.jp/
地価が問題なんじゃなくて、「土地の整理コスト＞開発投資額」だから規制が緩くてまとまった土地に高値がつく。
その高値を基準に実際の価値が「ポテンシャルとしての基準地価ー整理コスト」な土地に路線価とか基準地価なんかをそのまま適用して高値をつけるとバブルを招く。再開発時に減歩率３０％、使用不能期間２年かかる土地の地価は基準地価の６５％でいいと思うんだけどなぁ。100%で考えちゃったらそりゃバブリーですよね。
「ま」が一つ多くないっすか？
取り上げる東京新聞も東京新聞ですが、財務省も削除しようと思えば削除できたのでは？
何かしらの意思があるなら非常に気になるところですが、実際は何も考えてなかったりして。
＞生ける屍さん
その手の需給調整そのものに疑問はありますが、もしやるならおっしゃるとおりでしょう。
＞kumakuma1967さん
バブルとは何かといえば、もっとも単純には一部の見通しが甘い者に限らず、ほとんどの人にとってペイしないような資産価格になってしまうことですから、高値であってもペイするならバブルではないと私は思ってます。裏返せば、ペイするならその価格はサステナブルなのであって、ペイしないからこそはじけるものだと。
＞重箱の隅さん
ご指摘のとおりで、お恥ずかしい限りです。早速訂正します。
＞ばたーかっぷさん
役所の内幕を申し上げるなら、審議会なり懇談会で委員が主張したことについては、記載しないようにすることは困難です。理屈がないと説明はしたとしても、自分はこう思う、方針として採用はしてくれなくてもかまわないが、そのような意見があったことは書け、といわれれば、その意思は尊重させていただきます。
主観的には、「懸念が存在する」というのは、世の中にはそういう懸念はあることは事実だ（けれども、それは杞憂だ）、というニュアンスが出ていてうまい表現だと思います。「懸念する」だと、合議体としてその判断に組したことになってしまいますが、そうした書きぶりは意図的に回避したのではないかと。
供給が増えれば価格が（相対的に）下がるという基本原理を否定す
るのはスゴイことですが、なぜかそうしたい人や組織が一杯いるの
が日本の特徴（笑）金利を上げると所得が増えて景気が良くなると
か設備投資が増えるとかもそうですけど、ＮＴＴ株なんかはどう見
てもあがりっこないのに「上がる、上がる」と煽った証券会社（こ
れは儲かるから何でも言うのが商売ｗ）の後ろで大蔵省が応援して
いたのは状況証拠的には間違いないわけでｗ 財政金融政策の元締
めが両方とも組織利益のためには常識を蹴り飛ばすのが毎度のこと
ですから。
ナチスは、社会脱落者が滅茶苦茶なイデオロギーで国家を滅ぼした
わけだし、レーガノミックスもキリスト教ファンダメンタリストと
組むようなイカれた経済評論家の妄想の産物ですが、大日本帝国の
場合はスーパーエリートである官僚と軍官僚が国を滅ぼしたのと
同じ構造。この国のエリートは知性より権力を愛すること著しいｗ
＞銅鑼さま
まだ権力愛なら救いがあると思うのです。例えば世の中の風潮が変わってリフレが大衆の支持を得るようなことがあれば、そちらになびいてくるわけですから。
それよりも、日銀にせよ財務省にせよ、彼／女らのインフレフォビアなり財政赤字フォビアなりの宗教的信条（笑）こそが行動の源泉であり、世の中の風潮が変わっても布教の情熱がいや増すだけというのが私の観察で、つまりはもっと悲観的な状況ではないかと（笑）。
「周りが建て込んでる100平米の土地」が坪２００万で売れるなら、同じ路線に面した「一人で地区計画かけられる規模の道路に面した部分が多い土地」は坪４００万でも全く不思議じゃない。その事自体はバブルではないけど、その後100平米の土地が坪400万で評価されるとバブルがあるって意味です。国税庁がバブル作ってる。
基礎的な新規宅地需要の方はバブルの前、不動産取得に狂奔した団塊への住宅供給以後はどんどん落ち込んでいる。1990年代までは先高感をあおって、「使わない土地でも持っていた方が得」って形で「供給の絞り込み」に成功してますよね。
....今から35年ローン組んだら返済中に団塊の世代が死んでくなぁ。
＞kumakuma1967さん
路線価（なり公示地価なり）がファンダメンタルズから乖離しているとしても、それを参照して実際の取引が行われるところに、「バブル」の原因があるということになるのではないでしょうか。それが不当な水準であると考えれば、買い手は買わなければいいわけですし。